【●桓武朝的迁都】
桓武天皇时代，土地私有化日益严重，各地产生出大大小小的封建庄园来，严重影响到国家税收和天皇制集权统治，使得朝廷不得不进行一系列的改革措施，以挽救班田制的彻底覆亡。
为什么呢？因为虽然颁布了班田收授法，这项法令因为并不完全符合当时的社会生产状况，仍存在种种漏洞，最主要的就是，各大寺社仍保有寺社地，而很多贵族也仍保有自己的封地（位田、职田和功田等），这些寺社地和封地是不用缴税的。人口分布不均以及赋税沉重，导致很多百姓得不到授田或耕不起授田，遂被迫进入寺社地或贵族封地，变成了新兴庄园中的农奴。
为了避免这种状况进一步扩大，奈良朝廷多次移民边远地区，开垦荒地。然而因为这些新开垦地的地权是属于国家的——养老七年（723年）就颁布“三世一身法”，规定利用原有沟池新开的土地仍归开垦者一代所有，新修沟池开垦的土地则准许流传三代——所以开垦者积极性不高，“农民怠倦，开地复荒”。天平十五年（743年），朝廷被迫修改旧制，发布“恳田永世私财法”，等于打破土地国有制，允许部分土地的所有权归于个人。
既然有了私有土地，当然也就会产生土地兼并问题。于是，贵族、寺社凭藉权势和财力，大量圈占和收买土地，收容逃亡农民耕种——他们在自己的私地上派驻管理人，也即庄长，由庄长负责经营的田地就称为庄园。
桓武天皇无力逆历史的车轮运转，彻底解决庄园问题，他只能在力所能及的范围内搞点修修补补，暂时缓和一下社会矛盾，保证一下国家的税收。他所实行的改革措施主要有：一，整顿吏制，设“勘解由使”一职以监督地方官吏；二，修正班田收授法；三，承认良民和贱民间的通婚，允许所生子女成为“良民”，以彻底消灭奴隶制残余；四，部分改征兵制为募兵制；等等。
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